こんにちは。
前回の記事からまた1週間空いてしまいましたが、株式市場では一部上昇がみられておりますね。ちょうど前回の記事では、低下している今こそ買っておけと書いた直後の反発だったので、安値で買えた人がいればそこそこ益がもう出ているのではないでしょうか。
ただし、これには注意が必要です。先週今週にみられた上昇は正直理由がよくわからないからです。ロシア・ウクライナ情勢は引き続き和解の目処がたっておりませんし、米国ではインフレ率も高止まったままです。FRBは今後積極的な利上げを行うとみられますが、とはいえ利上げは別にインフレ率高騰の直接的な処方箋ではないからです。エネルギー価格やコモディティ価格が上昇している今の状況下、すぐにインフレが落ち着くとは考えづらいです。もしかしたら、また株式市場は下落する可能性は十分あります。
しかし、ロシア・ウクライナ情勢にせよ、インフレにせよいつかは収まります。長期的な視点に立って、安値で買う、高値で様子見、これを徹底し、上昇基調にある中での過度な深追いは禁物です。投資は長期戦です。短期的な上げ下げに惑わされることなく、将来の資産形成のための投資判断を続けていきましょう。
為替相場について
そんな中、やはり最近の注目は為替動向でしょう。米国を始め、グローバルに中央銀行は金融引き締めに動いており、日本との金利格差から資金は日本から流出しております。ここ2週間くらいで円安が一気に進み、今後も進むと考えられます。
過度に円安が進行したから、この後円高に反転するだろうと考える逆張り勢もいるかもしれませんが、正直今の経済・金融環境下で円高になるような材料は何もありません。先に述べたとおり、円で投資するよりも、外貨で投資したほうが儲かるわけですから、投資マネーは円売り・外貨買いになります。米ドル円相場ばかりが注目されますが、資源国（豪ドル、南アフリカ・ランド）なども上昇しており、少なくとも現在のトレンドを反転させるようなイベントが発生しない限り、円売り基調は続くでしょう。皆さんも米ドル等円以外で投資をする場合には、早めに外貨に替えてしまいましょう。
さてそんな中、本日のメイン・トピックは不動産の相場観についてです。
先週の3連休を活用して、関西圏に現地調査に行きまして、不動産動向をみてきました。そんな話をしながら、私なりの不動産相場感をお伝えします。あくまで不動産投資ド素人の私の相場観なので、賛否両論あるかと思いますが、別に皆さんにこの相場観が正しい！なんて押し付けがましいことをいう気はサラサラなく、あくまで私の考えです。皆さん自分の考えを持ってください。
自分なりの相場観＝指標を持つ
基本的に私は地縁がある、札幌、東京、関西を中心に不動産をみていますが、この３都市圏においては、新築だろうが、中古だろうが1平米＝100万円が適正相場だと思います。これよりも高いとプレミアム、これよりも安い物件をバリューと私は考えます。
例えば最寄り駅から徒歩7分、50平米6000万円の狭い2LDKの新築マンションがあったとします。
私の1平米100万円理論で行くと、適正価格は50×100＝5000万円となります。つまりこの物件には1000万円のプレミアムが乗っていることになります。
プレミアムが発生しているから、割高！却下！ということではなく、なぜ1000万円のプレミアムが乗っているのか、ということを考えます。
例えば新築であること。これは間違いなくプレミアムの要因となりえます。誰しも買える、もしくは借りるのであれば築浅のほうがいいわけです。なので、新築プレミアムは間違いなく乗っています。
次に駅から7分、というのをどう考えるかです。今や駅直結や駅から徒歩数分圏内にタワマンがポコポコ建っているような状況なので、人によっては7分はもはや遠いと感じるかもしれませんし、人によってはそのくらいは駅から離れている方が逆に静かで良い、と考えるかもしれません。駅からは遠いけど、スーパーから近いとか、学校がそばにあるとか別の価値がこの徒歩7分という立地にあるかもしれません。
もし徒歩7分に価値が見いだされるのであれば、1000万円のプレミアムのうちの一部かもしれませんし、マイナス要因であるのであれば、1000万円のプレミアムは高い、と考えるかもしれません。
最後にもう少しマクロな視点で見ての立地に注意します。駅徒歩7分といっても、そこは急行が停まるような主要駅なのか、誰も使わないような各停の田舎駅なのかでもちろん変わってきます。急行停車駅で駅徒歩7分新築であれば、1000万円のプレミアムも安く感じるかもしれません。
では次に中古物件について考えます。
築10年、最寄り駅から徒歩2分、40平米で3500万円の１LDKがあったとします。
1平米＝100万円理論で行けば、適正価格は40×100＝4000万円なので、この物件は500万円のバリューがあるといえます。
では、なぜ適正価格よりも低いのかと言うと、当然築古（中古）であることが挙げられるでしょう。前述の通り、日本は特に新築絶対主義的なところがありますので、中古というだけでリセールするにしても、賃貸に出すにしても不利になります。
ただし、駅徒歩2分というのは、めちゃくちゃ魅力かもしれません。駅周辺の開発が相当程度進んでいて、もはや駅付近に大型開発ができないような場合での駅徒歩2分という立地は駅から相対的に遠い新築マンションがひっくり返っても敵わない、大きな強みとなるでしょう。またこの最寄り駅が主要駅であればなおさらです。中古が新築よりも有利な点は、やはり不動産の立地の優位性です。どんなに設備が新しかろうが、どんなにおしゃれな共用部があろうが、立地だけは後続の新築物件にはどうしようもできないものです。中古の強みはその動かしがたい立地にあります。内装なんてリフォームしちゃえばいいわけです（暴論）。
逆を言うと、立地も悪い中古物件は論外です（個人的な感想です）。良く安い物件を買って、高い利回りを享受する～なんてうまい話もありますが、物件価格が安いのには理由があります。安くしなくちゃいけない物件に魅力があるとは私は思いません。
利回りなんて机上の空論です。想定家賃で人が入ればいいですが、入らなきゃ絵に描いた餅です。仮に今テナントが入っているとしても、ローンを組んでいるのであれば、ローンが完済するまでの数十年間その利回りが得られる保証なんてどこにもありません。
こうやって、1平米＝100万円という一つの指標を持って、物件を比較するとなんとなく自分の中での割高感・割安感というものがつかめてくるように思います。理論値よりもなぜ高いのだろうか、プレミアムを払うだけの納得のいく理由があるだろうか、と考えると、物事が整理できてきます。
また、バリューがある場合には、なんで安いんだろうかと考えると良いです。安ければいいというわけではないと思います。あまりに安い場合にはなにか自分が気づいていない重大な欠点があるのではないかと疑ってかかることが重要です。
不動産投資のセオリーに対するアンチテーゼ
新築割高理論について
新築にプレミアムがあるのは不動産会社が販促費などを乗っけているからだーそもそも割高だーとかいう意見もありますが、正直そんなこちらでどうしようもないことを主張してもしょうがないと思います。販売会社がいくらか乗っけているのと同様に、賃貸に出すときに自分もいくらか周辺相場よりも高く賃料をふっかければいいわけです。本当に価値にある新築（立地面、設備面など）であれば高い賃料でもテナントは入ります。しかも、高値で買いたくないのであれば不動産会社の言い値で買わなきゃいいのです。少しでも値引きが効くのであれば儲けもんです。そして、意外に値引き交渉は不動産会社も応じる場合があります。言うだけ言ってみればいいのです。
利回り絶対主義者
また、利回りがー、ということも私の相場観には入りません。高い利回りが出るのは分母、つまり物件価格が安いからです。でも安い物件には安いだけの負の理由があります。不動産会社が掲げる想定利回りとか満室時利回りなんて絵に描いた餅です。所詮、我々個人投資家に流れてくる物件なんてそもそもが2流3流以下の物件です。物件の詳細もちゃんとみないで利回りが高ければいいなんて考えるのは禁物だと私は考えます。
節税という策に溺れる策士
節税効果が高いからと減価償却ペースが早い木造の築古物件を勧められることもありますが、私は節税のためだけに、ボロ物件を買うのは愚かであると考えます。500万円節税するために2000万円のゴミを買うということがどうも私の価値観というか考え方とは合いません。減価償却が終わったら手元に残るのは築古のどうしようもないボロ物件かと思うと、納得がいきません。
購入価格よりも大きな節税効果があるなら話は別ですが、そんな物件はありえません。なぜなら不動産価格は上モノ価格＋土地価格で構成されますが、減価償却できるのは上モノ価格の部分だけだからです。土地価格がゼロという地域があるのであれば、購入価格の全額が減価償却可能かもしれませんが、土地価格がゼロなんて言う土地がこの国にあるとは思えませんし、もしあるのだとしたら、そんなところに喜んで住む賃貸人はいないと思います。
減価償却がしきったゴミを次の投資家が喜んで買ってくれるのを祈るばかりとなりますが、私はババ抜きみたいなことにお金は使いたくありません。
おそらく私の考えは異端であり、多くの人にとっては愚かな内容かと思います。しかしそれでいいのです。
投資に絶対なんてものはなく、各人が工夫をこらすからこそ、面白いのだと思います。みなさんもぜひ自分自身の相場観や投資スタイルを持つと良いでしょう。
