年末モードとなり、今月は有給休暇の消化月となるはずが、なんだかんだで新規案件の準備などが多く、萎えている今日このごろです。
さて、本日は人生初の挑戦となった不動産投資について紹介していきます。
もともと投資するつもりで不動産を購入したわけではないのですが、転勤の話が出てきてしまい、結果として賃貸に出すことになった、というまあよくある話です。
ただし、賃貸に出すにあたって色々と不動産投資について学んだのですが、私は非常に多くのタブーを犯していることに気づきました。まあもともと投資用として買ったわけではないので、そういう目線で物事をみていなかったっていうのがありますが（笑）
ただ、結論から言うと無事こちらの期待していた賃料で借り手が現れました。もちろんこれから長期的にみれば、いくらでも紆余曲折があるとは思いますが、ひとまず向こう数年は安心できるのではないかなということで、不動産屋の言うことなんか聞かないでよろしい！ということを書いていきたいと思います。
僕が犯した不動産投資のタブー一覧
1）駅近物件じゃない
2）人気の都心3区（千代田区、港区、中央区）じゃない
3）ファミリー向け不動産
4）新築物件
それぞれについてみていきたい。
1）駅近物件じゃない
コロナ禍で在宅勤務の人が多少なりとも増えてはいるが、それでも東京においては駅から近ければ近いほど価値があるらしい。駅直結、駅から徒歩1分など、とにかく駅に如何に近いかを競う物件は多い。そんななか、僕が買ったのは駅から徒歩10分圏内の物件で、「駅近」をそこまでアピールできるものではなく、スーモなどの物件サイトでも条件設定で弾かれてしまうようなものだそうだ。
2）人気の都心3区（千代田区、港区、中央区）でない
こちらももはや不動産投資の常識となっているが、どうも現代人は僕から言わせるとごみごみした都心に住みたいらしい。個人的には大きな公園と便利なスーパーが数軒近所にないと生きた心地がしなくて嫌なんだが、皆さん、やれ赤坂だのやれ六本木だの、僕に言わせると「人が住むところじゃない」ところでイキるのが好きなようだ。まあ別に人のことなのでどこに住んでも良いんだが（笑）
3）ファミリー向け不動産
こちらも不動産投資のタブー中のタブーでファミリー向け不動産を私は買ってしまった。買ってしまったというか、普通に実需からそうしたわけだが。不動産投資ではとにかく利回りが高いワンルームとか狭い部屋を買って、投資資金を低く抑えるというのがセオリーらしい。そういう自称不動産投資に精通している人に言わせると、ワンルームよりも面積が3倍のファミリー向け物件を買っても、家賃が3倍になることはないらしい。だったら、ワンルームを3部屋持ったほうが利回りが良いのだとか。なるほどそんなもんかね。
4）新築物件
新築物件は物件価格に広告費とかが上乗せされているから、割高である。投資で買うなら適正価格の中古物件だろうが！！っていうのも非常に多くの本に書いてあった。
不動産会社の言うことは何も信用しなくて良い
コロナが落ち着いたら、という条件付きではあるが、赴任が決まりそうだったので、実際の赴任が決まってバタバタする前に色々と動いておこうと思い、某大手不動産会社に駆け込んで賃貸に貸す場合の賃貸料を査定してもらった。ちなみに住宅ローンを貸してくれている銀行には報告済みだ。決してやましいことは何もしていない。ここ大事。
〇〇万円～✕✕万円というような形で、レンジで算出してもらったのだが、いやはやこれがなんとも低いこと（笑）これじゃあローン支払いと管理費修繕積立金合わせたら赤字なんだが？ってことで、不動産会社がなんでこの査定になったのか詳細に目を通してみた。
そしたら非常にずさんな査定の仕方をしていることがわかった。彼らは単に直近周辺で成約のあった物件の家賃を集計して、それを平米数（もしくは坪単価）で割って、単価に僕の家の平米数をかけただけのことだった。
つまり、例として、周辺での成約案件を集計した結果、だいたい1平米5000円で貸し出していることがわかったとする。この場合、僕の物件が50平米だったら、50×5000円で25万が適正です、という実に杓子定規、小学生でもできそうな計算をしているに過ぎなかった。
不動産は一物一価
不動産の株や債券との大きな違いは、一つとして同じものがこの世にはないということだ。トヨタの株がほしければネット証券に行けば誰でも買える。僕が買うトヨタ株とあなたの買うトヨタ株で違うものはなにもない。だからこそ「いつ買うか」、つまり購入価格が重要なのである。購入価格が低ければ、その後値上がりが期待できるかもしれないし、短期で売る気がなくても、安い値段で買っていたほうが配当利回りが高くなる。
さて、翻って不動産というのは非常に面白い資産クラスだ。なんて言ったって同じ物件がこの世に一つとしてない。タワマンで同じ間取りのX 階とX+1階であれば、「ほぼ」同じではあるが、低層階マンションや戸建てであれば結構間取りも各部屋で違ったりするので、差別化要因となりうる。
僕はタワマンが個人的にあまり好きじゃないので低層階マンションを購入した。余り言うと身バレするので言わないがかなり特徴的な部屋で、周辺のどんな物件とも差別化ができると思っていた。
また、新築で買ったのだから当然そこも築年数がすでにある程度経っている他の物件とは差別化できるはずだ。
このように、少し考えただけでもただ「周辺の相場×物件の広さ」で適正家賃を算出することが如何にアホらしいかと言える。各物件の特長（もしくは弱み）が全然査定に反映されていない。
大手不動産会社2社に査定を依頼し、実際に物件も見てもらったが、何が気に食わないって、色々説明したり、特長を紹介したりしているのにろくにメモも取らなければ、写真を撮りもしない。それはそうだ。「周辺の相場×物件の広さ」で算出できるわけだから、別に設備がどーだの、特長があーだの言ったところで、関係ないみたいな感じなのだろう。
3社目に知り合いの紹介で教えてもらった中規模の不動産会社に内覧に来てもらった。個々の人は私の話をメモに取ってくれ、部屋の写真もパシャパシャたくさん撮り、非常に第一印象が良かった。その後受け取った査定書には周辺地域の人口動態、サービス別の想定家賃など大手2社よりも詳細な分析がされていたため、この会社に任せることにした。また、想定家賃の算出はあったが、僕が意見（文句）を言うと、僕の好きな価格で設定してくれていいとのことだった。これ幸いと大手の不動産会社様が査定してくれた想定家賃を大幅に上回る価格で募集家賃を設定させていただいた。
ここから僕の孤独の戦いが始まる。
次回に続きます。
