不動産価格上昇の行方

こんにちは。

なんかだんだん暑さが和らいできて、嬉しいような寂しいような今日この頃です。個人的には暑いほうが寒いよりも好きなので、徐々に涼しくなっていくのは寂しく感じてしまいます。エアコンが嫌いなので寝るときにエアコンいらずになるのはありがたいのですが。

さて、金融市場は引き続きというかずっとですが、不透明感が強いですね。発表される米国の経済指標はまだら模様でして、経済指標が弱含むと市場は上がり、逆もしかりということで方向感がない状態が続いている印象です。

そんななか、米ドル円相場はいよいよ1ドル＝147円時代に突入しておりまして、私の米ドル預金はウハウハ状態である一方、なかなか米ドル株購入のためのドル転ができずにいます。おそらくそろそろ、為替介入が入ると期待されるものの、入る入ると思いながらなかなか入らず、うずうずしていますｗ介入があったタイミングでドル転しようと思っているので早く入ってほしいものです。

本日は11時から気になる新築マンションのオンライン説明会に参加しました。立地としてはおそらくなかなかに良い場所なのですが、100戸を超える大型開発なので、各戸の価格は多少リーズナブルなのかなと期待しておりました。完全予約制のオンライン説明会だったのに、40分間の自画自賛動画が流れるだけでして、その時点でかなり萎えたのですが、最後に発表された価格は2億円～3億円とのことでしたｗ

いくら私が小金持ちとはいえ、ここまでの高値だと手が出ません。というか出したくないですｗボーディング・ルームにシミュレーション・ゴルフ、パーティー・ルームとなんともバブリーな共用部が満載なようですが、まず間違いなく購入後は使わない共用部となるのは目に見えているので、この辺りも購入意欲が下がる要因ではありました。まあそもそも手が出ないので、貧乏人の僻みと言われそうですが。ただ豪華絢爛な共用部って管理費ばかり上がってあんまり使っていない気がするのですがどうなんですかね。お金持ちはそんなこと気にしないのかもしれませんが。

ということで、不動産価格が上がっているな～と改めて実感したわけです。考えてみれば、この手の記事っていくつか日経新聞にも出てたなと思いだした次第です。

ご参考記事（いずれも日経新聞）
マンション、なぜ値上がり？　供給減や都心集中も要因
 中古も「億ション」　投資家が買う東京の不動産
 マンションもう買えない　パワーカップルも降参

記事をまとめると、現在の為替安やグローバルにおける不動産価格の上昇でアジアを中心に海外の投資家が日本の不動産を買いあさっているからとかなんとか。まあ不動産屋からしたら売れれば後は野となれ山となれでどうでもいいので、さっさと金持ちと投資家に売りさばきたいというところでしょう。

ということで、実需を超えた不動産価格の上昇は明らかにバブルの兆候といえます。投資家と金持ちが（将来的な価格の高騰を狙って）買いあさってるとなると、もはやマネーゲームなので一般人はこのババ抜きゲームに乗らないのが賢明です。

といいたいところですが、では私のような小金持ちはどうするものかと考えてみました。ということで今回は不動産価格の上昇の行方について考えていきます。

パワーカップルでさえもはや買えないマンション

ちょっと前までタワマン需要を支えていた世帯年収1000万円超のパワーカップルたちですが、今や億ションが当たり前になってきちゃいまして、さすがの彼らもトーンダウンしているように思います。パワーカップルでさえトーンダウンなのですから、当然一般カップルなんかもはやマンション（というか家）が買えない状況にあるのではないでしょうか。

となるともちろん賃貸ニーズが上がるのかなと予想されるわけです。1億円超の借金はしたくないけど、良い家には住みたいというニーズが消えることはないでしょう。

データが古くて恐縮ですが、5年ごとの国勢調査をみると、年代別の持ち家比率は20代～50代まで減少傾向になることがわかります。

もちろんライフスタイルや考え方、人口動態の変化などほかの要因もあるかと思いますが、幅広い世代で持ち家比率が低下していることがわかります。5年ごとの調査なので2023年がまさしく最新の調査を行っているわけなので、その内容も注目に値しますが、おそらくこのトレンドが進んでいるのだろうと容易に想像がつきます。

また東京都は沖縄に次いで持ち家比率の低さ第2位の都道府県でもあります。なので上のグラフの東京都バージョンをみたらより持ち家比率が低いということになると思います。もちろん若い世代が多いので、学生や若手社会人の比率が高いというのも一つの理由だとは思いますが。

ファミリー向けマンションの投資妙味

不動産は価格高騰で買えない→賃貸ニーズが高い、ということでファミリー向けマンションが投資妙味としては高いのではないのかと考えました。

特に都心へのアクセスが良い、やや郊外にあるようなマンションが魅力的に思います。都心・タワマン程値上がりしていませんし、めくらで買っていく海外投資家からも目につきにくいと考えるからです。じゃあどこがいいんだといわれても、なにか具体的なアイディアがあるわけではありませんがｗ

ただ、昔みたいに山のてっぺんにあるとか、お屋敷みたいな邸宅とかよりも、駅やスーパーに近いとか、緑が豊かとか、都心へのアクセスが良いとか、そういう住みやすさ、職住近接、職商近接な物件のほうが流行る気がしますので、その辺が狙い目だと思います。都心部の再開発のことはよくわかりませんが、もし上記の条件に当てはまるような郊外の再開発に絡んだ物件があればリサーチするのも良いと思います。

ただ、投資家や金持ちが目をつけていないという意味で短期的かつ急激な値上がりは相対的に期待できず、どちらかというとコツコツとインカム（家賃収入）を積み重ねるイメージですので、その辺のリスク／リターン特性は皆様考慮に入れたほうがいいかとは思います。

ということで、金は多少あるけどあんまりにもバカ高い物件は避けたい人はぜひアクセスが良い郊外の物件をみてみると良いかと思います。

まあそもそもファミリー向けマンションは不動産投資においてはタブーなので、多少ぶっ飛んでないとできないかもしれませんがｗ